பிஸ்மோ பீச் சிட்டி கவுன்சில் நகரின் பிரியமான அடையாளங்களில் ஒன்றின் மீது ஒரு முக்கியமான முடிவை எதிர்கொள்கிறது.
அதன் செவ்வாய்க் கூட்டத்தில், பிஸ்மோ பீச் சிட்டி கவுன்சில், பசிபிக் பெருங்கடலைக் கண்டும் காணாத ஒரு பெரிய பிளஃப்சைட் சொத்தான சாப்மேன் தோட்டத்தை என்ன செய்வது என்பது குறித்த அதன் விருப்பங்கள் குறித்த அறிக்கையைக் கேட்டது, இது 2012 இல் அவர் இறந்தவுடன் குடியிருப்பாளரான கிளிஃபோர்ட் சாப்மேன் நகருக்கு பரிசளித்தார்.
அப்போதிருந்து, சொத்து நகரம் மற்றும் சாப்மேன் எஸ்டேட் அறக்கட்டளையால் இயக்கப்படுகிறது, இது எஸ்டேட்டில் நடைபெறும் தனியார் நிகழ்வுகளை நிர்வகிக்கிறது, இது சொத்தின் வருவாயில் பெரும்பகுதியை உருவாக்குகிறது.
எஸ்டேட் சாப்மேன் ஹவுஸ், கிரீன் ஸ்பேஸ், ஒரு நீச்சல் குளம் மற்றும் குல் காட்டேஜ் ஆகியவற்றைக் கொண்டுள்ளது, இது ஜனவரி தொடக்கத்தில் குளிர்கால புயலில் பெரும் சேதத்தை சந்தித்தது மற்றும் சொத்தை எவ்வாறு பராமரிப்பது என்பது பற்றிய விவாதங்களைத் தூண்டியது.
இன்சூரன்ஸ் க்ளெய்ம் தகராறுகள், அதிக ரிப்பேர் செலவுகள் மற்றும் க்ளிஃப்சைடு சொத்து எப்படி சேதமடைந்தது என்பதற்கான தனித்துவமான சூழ்நிலைகள் உட்பட பல காரணங்களுக்காக சொத்து சேதம் இன்னும் முழுமையாக கவனிக்கப்படவில்லை, இது பழுதுபார்ப்புகளை அதிக விலைக்கு ஆக்குகிறது – நகர கவுன்சிலுக்கு எப்படி பல விருப்பங்களை வழங்குவது சொத்து தொடர.
கேரிங், டெய்லர் & அசோசியேட்ஸ் ஆலோசகர் ரான் ரெய்லி, பழுது பார்த்தல், சொத்தை மேம்படுத்துதல், மீண்டும் அபிவிருத்தி செய்தல் அல்லது நேரடியாக விற்பனை செய்தல் உள்ளிட்ட பல விருப்பங்களை கவுன்சிலுக்கு வழங்கினார்.
1930 ஆம் ஆண்டு கட்டப்பட்டதிலிருந்து சமூகத்தின் அங்கமாக இருந்த எஸ்டேட்டை தொடர்ந்து ஆதரிக்குமாறு பல பிஸ்மோ பீச் குடியிருப்பாளர்கள் நகர சபையை கேட்டுக் கொண்டனர்.
முன்னாள் பிஸ்மோ பீச் மேயர் ஷெல்லி ஹிக்கின்போதம், சொத்தை சரிசெய்வதற்கான செலவுகள் கணிசமானதாக இருந்தாலும், அந்த சொத்தில் நகரம் தொடர்ந்து முதலீடு செய்யும் என்று அவர் நம்புகிறார்.
“2010 இல் எனது தொலைபேசி ஒலித்தது, அது கிளிஃபோர்ட் சாப்மேன்,” என்று அவர் கூறினார். “எனக்கு அவரைத் தெரியாது, மேலும் அவர், 'ஷெல்லி, நான் நகரத்திற்கு எனது வீட்டைக் கொடுக்க விரும்புகிறேன்' என்றார். பிறகு பேசும்போது, 'ஏன் ஊருக்கு?' மேலும் அவர் நகர சபையை நம்புவதாகவும், அவர் நகரத்தை நம்புவதாகவும் கூறினார்.
சிட்டி கவுன்சில் பிளஃப் சொத்துக்கான சாத்தியமான விளைவுகளை மதிப்பிடுகிறது
ரெய்லி மற்றும் உதவி நகர மேலாளர் மைக் ஜேம்ஸ் ஆகியோர் கவுன்சிலுக்கு விருப்பங்களின் தொகுப்பை வழங்கினர், அவை பின்னர் கூட்டத்தில் அங்கீகரிக்கப்படலாம்.
எந்த மாற்றமும் இல்லாத சூழ்நிலையில், குளிர்கால புயல் சேதத்தை சரிசெய்ய, குல் காட்டேஜில் காப்பீடு கோரிக்கைகளை நகரம் தொடரும் என்று ரெய்லி கூறினார்.
இந்தச் சொத்து $100,000 காப்பீட்டுத் தொகையைக் கொண்டுள்ளது, ஆனால் குளிர்காலப் புயலால் குடிசைக்கு ஏற்பட்ட தனிப்பட்ட சேதத்தை இது ஈடுசெய்ய முடியாமல் போகலாம், இது காப்பீட்டுக் கொள்கையில் சேர்க்கப்படாத ஒரு அரிய வானிலை நிகழ்வாகும்.
தற்போது, இந்தச் சொத்தின் பராமரிப்பு மற்றும் செயல்பாட்டுச் செலவுகளுக்கு ஆண்டுக்கு $65,000 செலவாகிறது என்று ரெய்லி கூறினார்.
எஸ்டேட்டை குறியீட்டிற்கு கொண்டு வந்து நகரத்திற்கு நீண்ட காலத்திற்கு பயன்படுத்தக்கூடியதாக மாற்ற, குடிசையின் குறைந்தபட்ச பழுதுபார்ப்பில் கட்டிட ஆய்வு பழுது, தீ பாதுகாப்பு மேம்பாடுகள், ஊனமுற்ற அமெரிக்கர்கள் சட்டம் தொடர்பான அணுகல் அம்சங்கள் மற்றும் சொத்தின் கடற்பரப்பில் கணிசமான பழுது ஆகியவை அடங்கும். பிளஃப்பின் கீழ் குகைகளை நிரப்புவது உட்பட பழுதுபார்ப்பு, ரிலே கூறினார்.
இந்த குறைந்தபட்ச பழுதுபார்ப்பு நகரத்திற்கு மொத்தமாக $6.8 மில்லியன் செலவாகும் – குறைந்தபட்சம் $3.9 மில்லியன் கடல் சுவர் மற்றும் குகை நிரப்புதல் வேலை, $525,000 அடித்தளம் பழுது மற்றும் $330,000 தீ மற்றும் மின்சார வேலைகள், மீதமுள்ளவை மற்ற சுத்திகரிப்பு மற்றும் பழுதுபார்க்கும் முயற்சிகளுக்குச் செல்கின்றன.
“கட்டிடத்தின் அஸ்திவாரத்தை இன்னொரு முறை பார்க்க கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும், மேலும் வெளிப்புறத்தின் பொதுவான கடினப்படுத்துதல் மற்றொரு வகை புயல் ஏற்படுவதைத் தடுக்கிறது” என்று ஜேம்ஸ் கூறினார். “அந்த செலவுகளில் சில, காப்பீட்டுக் கோரிக்கையின் வரம்பிற்குள் வராமல் போகலாம், ஏனெனில் அது புயலுக்கு முந்தைய நிலைக்கு அதை மீட்டெடுக்காது – அது அதை மேம்படுத்தும்.”
ரெய்லி, நகரமானது நீண்ட காலத்திற்கு பாதுகாப்பான மற்றும் அதிக லாபம் ஈட்டுவதற்காக, சொத்தில் அதிக பணத்தை முதலீடு செய்வதையும் பார்க்க முடியும் என்றார்.
இந்த விருப்பத்திற்கு $8.8 மில்லியன் வரை செலவாகும், குறைந்தபட்ச பழுது மற்றும் ADA-இணக்கமான பார்க்கிங், பாதைகள் மற்றும் வெளிப்புற லிஃப்ட் போன்ற மேம்பாடுகளை உள்ளடக்கியது. சொத்தை மேம்படுத்துவது பூல் பகுதியை நிரப்புதல் மற்றும் மறுபயன்பாடு செய்தல் மற்றும் பெரிய நிகழ்வு பயன்பாட்டிற்காக வணிக சமையலறையை நிறுவுதல் ஆகியவை அடங்கும், ரெய்லி கூறினார்.
பொழுதுபோக்கு, வணிக அல்லது கலப்பு-பயன்பாட்டு இடமாகப் பயன்படுத்துவதற்காக, சொத்தை முழுவதுமாக மறுவடிவமைக்க நகரம் தேர்வு செய்யலாம், ஆனால் இந்த விருப்பம் மிகவும் விலை உயர்ந்தது மற்றும் நேரத்தைச் செலவழிக்கிறது, ரெய்லி கூறினார்.
லாட்டை மீண்டும் அபிவிருத்தி செய்வதற்கு $12.9 மில்லியன் செலவாகும், மேலும் உரிமை, அனுமதி மற்றும் புதிதாக ஒன்றை உருவாக்க ஐந்து முதல் ஏழு ஆண்டுகள் ஆகும். சொத்து ஆரம்பத்தில் உருவாக்கப்பட்டதிலிருந்து அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட கட்டுமானப் பின்னடைவுகளும் பயன்படுத்தக்கூடிய நிலத்தின் அளவை 100 முதல் 150 அடி வரை சுருங்கிவிட்டன.
ரெய்லி, நகரமானது சொத்தை அப்படியே அல்லது குறைந்தபட்ச பழுதுபார்ப்புகளுடன் நேரடியாக விற்கத் தேர்வுசெய்யலாம், இது பழுதுபார்ப்புகளின் அளவைப் பொறுத்து $13.5 மில்லியன் முதல் $17 மில்லியன் வரை இருக்கும்.
சாப்மேன் எஸ்டேட் தன்னைத் தக்க வைத்துக் கொள்ள முடியுமா?
ஊழியர்கள் அறிக்கையின்படி, ஒரு தசாப்தத்திற்கு முன்னர் சொத்தை வாங்கியதில் இருந்து சாப்மேன் தோட்டத்தின் செயல்பாட்டுச் செலவினங்களுக்காக நகரம் $2.3 மில்லியனுக்கும் குறைவாகவே செலவழித்துள்ளது.
எஸ்டேட்டின் வருவாய் முதன்மையாக நிகழ்வுகளில் இருந்து வருவதால், நகரமானது நிகழ்வுக் கட்டணங்களை அதிகரிப்பது, ஒவ்வொரு ஆண்டும் நடத்தக்கூடிய நிகழ்வுகளின் எண்ணிக்கையை அதிகரிப்பது மற்றும் திட்டத்தை நிலையானதாக மாற்ற இந்த நிகழ்வுகளுக்கு அதிக பணியாளர்களைச் சேர்ப்பது ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும் என்று ரெய்லி கூறினார்.
நகரத்திற்கு பரிசாக அளிக்கப்பட்ட ஒரு சொத்தாக எஸ்டேட்டின் தனித்துவமான அந்தஸ்து என்பது, சொத்தின் பயன்பாடு அல்லது விற்பனையில் இருந்து லாபம் ஈட்டுவதில் இருந்து நகரம் தடைசெய்யப்பட்டுள்ளது என்பது உட்பட, அசல் சொத்து பரிமாற்றத்தில் நிறுவப்பட்ட பல விதிமுறைகளைச் சுற்றி நகரம் செயல்பட வேண்டும் என்பதாகும்.
சொத்தை விற்பது, இதுவரை சொத்தில் சேர்த்த பணத்தை மட்டுமே நகரத்திற்கு திரும்பப் பெற அனுமதிக்கும், மேலும் மீதமுள்ள நிதி எங்கு செல்லும் என்பதை தீர்மானிக்க ஒப்பந்த விதிமுறைகளை மதிப்பாய்வு செய்ய வேண்டும்.
“எனது அடிப்படைப் புரிதல் என்னவென்றால், மீதமுள்ள நிதியானது சாப்மேன் எஸ்டேட் அறக்கட்டளை, மீதமுள்ள சந்ததியினர் மற்றும் நகரத்தை உள்ளடக்கிய பரஸ்பரம் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட இலாப நோக்கற்ற நிறுவனத்திற்குச் செல்லும்” என்று ரெய்லி தி ட்ரிப்யூனுக்கு மின்னஞ்சலில் தெரிவித்தார்.
கூடுதலாக, நகரம் நிலத்தை மறுவடிவமைக்கத் தேர்வுசெய்தால், அது உபரி நிலங்கள் சட்டத்தை எதிர்த்துப் போராட வேண்டியிருக்கும், இது மலிவு விலையில் வீட்டுவசதி மேம்பாட்டிற்கான இடமாக அல்லது பொது பூங்கா இடமாகப் பயன்படுத்துவதற்கு ஏற்றப்பட்ட நகராட்சி சொத்துக்களை முன்னுரிமை அளிக்கிறது.
சொத்தின் கடற்பரப்பில் பழுதுபார்ப்பது தோட்டத்தை பராமரிப்பதில் மிகவும் கடினமான அம்சமாக இருக்கலாம் என்று பிஸ்மோ பீச் பொதுப்பணித்துறை இயக்குனர் பென் ஃபைன் கூறினார்.
ஜூன் மாதத்தில் நகரின் மிக சமீபத்திய கடற்சுவர் மதிப்பீட்டின்படி, சுவரின் ஒரு பகுதி தோல்வியடைந்துவிட்டதாகவும், மேலும் அரிப்பினால் காலப்போக்கில் மோசமடையக்கூடும் என்றும் ஃபைன் கூறினார்.
கடல் சுவர் மற்றும் குளம் பகுதி ஆகிய இரண்டிற்கும் தேவையான பழுதுபார்ப்புகளின் அளவைப் புரிந்துகொள்ள கூடுதல் ஆய்வுகள் தேவைப்படும் என்று ஃபைன் கூறினார்.
நிச்சயமாக, பெரும்பாலான கடலோர ஷெல் பீச் வீட்டு உரிமையாளர்கள் உங்களுக்குச் சொல்வதைப் போல, கலிஃபோர்னியா கரையோர ஆணையத்தின் வீட்டோ அதிகாரத்தின் காரணமாக கடற்கரையோரத்தில் ஏதேனும் குறிப்பிடத்தக்க மாற்றங்கள் இருப்பதால், உங்கள் பாக்கெட்டுகள் எவ்வளவு ஆழமாக இருந்தாலும் ஒரு கடற்பரப்பை சரிசெய்வது கடினமான வாய்ப்பாகும்.
கடல் சுவரைச் சரிசெய்வதற்கு கடலோர ஆணையத்தின் கடலோர மேம்பாட்டு அனுமதி தேவைப்படும் என்று ரெய்லி கூறினார், இருப்பினும் கமிஷன் பொதுவாக தனியார் சொத்துக்களை விட பொது நிலங்களில் பழுதுபார்ப்பதற்கு அதிக வரவேற்பு உள்ளது.
சாத்தியமான விளைவுகளை ஆய்வு செய்ய சிட்டி கவுன்சிலுக்கு ஆறு மாத காலக்கெடு உள்ளது, அடுத்த முக்கிய முடிவு 2025 வசந்த காலத்தில் வரக்கூடும் என்று ரெய்லி தி ட்ரிப்யூனுக்கு மின்னஞ்சலில் தெரிவித்தார்.
பிஸ்மோ கடற்கரையில் சாப்மேன் எஸ்டேட் எங்கே உள்ளது?
பிஸ்மோ பீச் நகரம், குளிர்காலப் புயல்களால் சேதம் அடைந்த பிறகு, சாப்மேன் எஸ்டேட் சொத்தை சரிசெய்வதா, விற்க வேண்டுமா அல்லது புதுப்பிக்க வேண்டுமா என்று தற்போது விவாதித்து வருகிறது.
ChatGPT உதவியுடன் வரைபடம் உருவாக்கப்பட்டது.