இந்த தளம் நிதி நெருக்கடியை அடுத்து முறைகேடான மற்றும் தேவையற்ற பறிமுதல்களை நிறுத்துவதற்கான போராட்டத்தில் பெரிதும் ஈடுபட்டுள்ளது. நாங்கள் விரைவில் விளக்குவோம் என, இந்த சண்டையின் தலைவர்களில் ஒருவரான மைனே வழக்கறிஞர் டாம் காக்ஸ் எங்களிடம் கூறுகையில், கடினப்படுத்தப்பட்ட கடன் வாங்குபவர்களின் பாதுகாப்பை திரும்பப் பெறுவதற்கான வெற்றிகரமான பிரச்சாரத்தில் வங்கிகள் ஈடுபட்டுள்ளன. இது ஒரு புதிய மைனே உச்ச நீதிமன்றத் தீர்ப்பால் நிரூபிக்கப்பட்டுள்ளது.
2009 மற்றும் 2010 ஆம் ஆண்டுகளில் செக்யூரிட்டிசேஷன் உற்பத்தி மதிப்பு-அழிக்கும் நடத்தை காரணமாக கணிசமான அளவில் உச்சத்தை அடைந்தது. கற்காலத்தில், வங்கிகள் தாங்கள் செய்த அடமானத்தை வைத்திருக்கும் போது, ஒரு கடன் பணம் செலுத்துவதில் பின்தங்கியிருந்தால், வீட்டு உரிமையாளர் இன்னும் சாத்தியமானதாக இருந்தால், வங்கி அடமானத்தை மாற்றியமைக்கும். காலப்போக்கில் செலுத்த வேண்டியவை. வங்கி பொதுவாக அரை ரொட்டியைப் பெறுவதைக் காட்டிலும் சிறப்பாகச் சேவை செய்தது. பிளஸ் ரெகுலேட்டர்கள் வங்கியின் புத்தகங்களில் REO (ரியல் எஸ்டேட் சொந்தமானது, முற்றுகையிடப்பட்ட வீடுகளில் உள்ளது) பற்றிய மங்கலான பார்வையை எடுத்தனர், மேலும் பறிமுதல் செய்யப்பட்டால் அருகிலுள்ள வீடுகளின் மதிப்பு குறைந்து, சமூகம் பாதிக்கப்படும். வங்கி புதிய அடமானங்களைச் செய்ததால், அடமானங்களை மாற்றியமைக்கும் திறன் கொண்டது.
இதற்கு நேர்மாறாக, அடமான சேவையின் துணிச்சலான புதிய உலகத்தின் கீழ், குற்றமிழைத்த அடமானங்களை முன்கூட்டியே அடைக்க சேவையாளர்கள் அமைக்கப்பட்டனர். அடமானங்களை முன்னெடுப்பதற்கும் மாற்றுவதற்கும் அல்ல; அவர்கள் விரும்பினாலும், அவர்களுக்கு திறமை மற்றும் உள்ளூர் அறிவு இல்லை. எனவே பழைய நாட்களில் கடன் வாங்கியவர்கள், அதற்கு பதிலாக மீட்கப்பட்டிருக்கலாம், தங்கள் வீடுகளை இழந்தனர். மேலும் முதலீட்டாளர்களும் இழந்தனர், ஏனெனில் இந்த முன்னெடுப்புகளில் இருந்து மீளப்பெறுவது மாதிரிகள் கருதப்பட்டதை விட மிகக் குறைவாக இருந்தது, இது குறைந்தபட்சம் ஒரு பகுதியளவு முன்னறிவிப்புகளின் அளவு தேவையில்லாமல் அதிகமாக இருந்தது.
ஒரு சிறிய வக்கீல்கள் முன்கூட்டிய முறைகேடுகளை எதிர்த்துப் போராடினர் (மற்றும் சேவையாளரின் திறமையின்மையும் விஷயங்களை மோசமாக்கியது, அடமானம் இல்லாத வீட்டை முன்கூட்டியே அடைக்க முயற்சிப்பது அல்லது வீடு எரிந்துவிட்டது, ஆனால் வங்கி காப்பீட்டாளரின் பணத்தை ஏற்க மறுத்தது. கட்டணம்). மைனேயில் உள்ள டாம் காக்ஸ் தலைவர்களில் ஒருவர். 2017 இடுகையிலிருந்து எங்கள் விளக்கம்:
கொள்ளையடிக்கும் பறிமுதல் சகாப்தத்தின் கடினமான சண்டைகளை நினைவில் வைத்திருப்பவர்கள் மைனே வழக்கறிஞர் டாம் காக்ஸின் பெயரை நினைவு கூர்வார்கள். 9 மில்லியனுக்கும் அதிகமான குடும்பங்கள் தங்கள் வீடுகளை இழந்தனர், அவர்களில் பலர் கடன் திருத்தங்கள் மூலம் மீட்கப்பட்டிருக்கலாம், இது முதலீட்டாளர்களுக்கும் சிறப்பாக இருந்திருக்கும்.
காக்ஸ், சர்வீஸர்கள், பெருமளவிலான அடிப்படையில், அவர்கள் பறிமுதல் செய்வதற்குத் தேவையான நடவடிக்கைகளை எடுக்கவில்லை என்ற உண்மையை உடைத்தார். விரைவில் தெளிவாகத் தெரிந்தவுடன், வெறும் காகிதப்பணி குறைபாடுகளாக சித்தரிக்கப்படுவது உண்மையில் மிகவும் தீவிரமான சட்டச் சிக்கலைப் பிரதிபலிக்கிறது: அடமானக் குறிப்புகள் (கடன் வாங்கியவர் செலுத்துவதாக உறுதியளிக்கிறார்) பெரும்பாலும் பத்திரமயமாக்கல் அறக்கட்டளைக்கு சரியாக மாற்றப்படாமல் இருந்தால். தொடர்புடைய பிரச்சனை என்னவென்றால், சொத்தின் மீதான உரிமையானது உள்ளூர் நீதிமன்றத்தில் பதிவு செய்யப்படவில்லை, ஆனால் MERS எனப்படும் அடமானப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்படவில்லை, மேலும் நோட்டும் அடமான உரிமையும் கை மாறும்போது MERS பதிவேட்டை மாற்றுவதற்கான நடைமுறைகள் சட்டப்பூர்வமாக போலியானவை. இங்கே விவரிக்க அதிக இடம் எடுக்கும் என்பதற்கான காரணங்கள்….
2012 ஆம் ஆண்டில், போர்ட்லேண்ட் பிரஸ்-ஹெரால்ட் விவரித்த பொது நோக்கத்திற்கான பரிசை வென்ற ஐந்து பேரில் காக்ஸ் ஒருவராக இருந்தார், “பொது நலனுக்காக உழைக்கும் 60 வயதுக்கு மேற்பட்டவர்களைக் கண்டறிந்து அவர்களுக்கு $100,000 வெகுமதி அளிக்கிறது.”
காக்ஸ் மைனேயில் பல முன்னுதாரணமான முன்னுதாரண பாதுகாப்பு வழக்குகளில் தொடர்ந்து வெற்றி பெற்றுள்ளார். அவரது மிகச் சமீபத்திய வெற்றியை நான் உட்பொதித்துள்ளேன், இது நான் முன்பு பார்த்திராத ஒரு வாதத்தை முன்வைத்துள்ளது: நீதிமன்றத்திற்கு ஆஜரான தற்போதைய சேவையாளரின் பணியாளர்கள் சாட்சியமளிக்க முடியாத முன்னாள் சேவையாளர்களின் பதிவுகளைச் சேர்ப்பதன் மூலம் முன்கூட்டியே சேவையாளர் சாட்சியத் தேவைகளை மீறியுள்ளார். அவர்களின் செல்லுபடியாகும்.
துரதிர்ஷ்டவசமாக, 2017 முதல் விஷயங்கள் மாறிவிட்டன. காக்ஸிடமிருந்து ஒரு புதிய மின்னஞ்சல்:
மைனே சுப்ரீம் ஜூடிசியல் கோர்ட்டில் காலியிடங்கள் 2020ல் திறக்கத் தொடங்கியதில் இருந்து, வீட்டு உரிமையாளர்களைப் பாதுகாக்கும் முடிவுகளின் வெற்றிக்குப் பிறகு, அந்தப் பாதுகாப்புகளைத் திரும்பப் பெறும் புதிய நீதிபதிகள் ஒவ்வொருவராக நியமிக்கப்பட்டுள்ளனர். அதற்கான சமீபத்திய ஆதாரம் இணைக்கப்பட்டுள்ளது.
கடந்த 15 வருடங்களாக, எனது எஞ்சிய சட்டப் பணியை, குறைந்த வருமானம் கொண்ட வீட்டு உரிமையாளர்களைப் பாதுகாக்கும் முயற்சியில் ஈடுபட்டுள்ளேன். அந்த நேரத்தில் நான் வழங்கிய ப்ரோ போனோ சேவைகளின் மதிப்பு $2 மில்லியனைத் தாண்டியுள்ளது. இதன் விளைவாக பிஞ்ச் இந்த அறிக்கையில் விவாதிக்கப்பட்ட முடிவு, புதிய சொத்துக்குவிப்பு வழக்குகள் எதையும் எடுப்பதை நிறுத்திவிட்டேன், ஏனென்றால் மைனே நீதித்துறை அமைப்பு அவர்களை நியாயமாக நடத்தும் என்று எனது வாடிக்கையாளர்களுக்கு உறுதியளிக்க முடியாது. வங்கிகள் எப்பொழுதும் வெற்றி பெறும் என்பதைப் பார்ப்பது வருத்தமாகவும் வேதனையாகவும் இருக்கிறது.
2008 முதல் 2020 வரையிலான எனது பணி, குறைந்த வருமானம் கொண்ட வீட்டு உரிமையாளர்களை நீதிமன்றத்தில் பாதுகாப்பதில் கவனம் செலுத்தியது, ஆனால் மைனே சட்டமன்றத்திலும், மைனே உச்சநீதிமன்றத்தில் நான் வென்ற சாதகமான முடிவுகளைத் திரும்பப் பெற வங்கி முயற்சிகளைத் தடுப்பதன் மூலம். நீதிமன்றங்களில் எங்களை அடிக்க முடியவில்லை, சட்டமன்றத்தில் அடிக்க முடியவில்லை. ஆனால் வங்கிகளின் ஏலத்தை நீதிமன்றத்திற்கு புதிய நீதிபதிகளை நியமிக்க 2020 ஆம் ஆண்டு தொடங்கி மைனே கவர்னரை (டினோ-பெயரில் மட்டும் ஜனநாயகவாதி) வற்புறுத்தி எங்களை அடித்தார்கள். இணைக்கப்பட்ட அறிக்கை மற்றும் செய்திக் கட்டுரை, 2020 இல் மைனே உச்ச நீதிமன்றத்திற்கு நியமிக்கப்பட்ட ஒரு முன்னாள் வங்கி வழக்கறிஞர், இரண்டு ஏகமனதாக 2017 ஆம் ஆண்டு எடுக்கப்பட்ட இரண்டு முடிவுகளைக் கைவிடுவதற்கான 4-3 முடிவில் தீர்மான வாக்களிப்பதன் மூலம் வங்கிகளுக்குச் சாதகமாக ஒரு முக்கிய முடிவை எவ்வாறு வழங்கினார் என்பதை விவரிக்கிறது. அதாவது, வங்கிகள் சொத்துக்குவிப்பு வழக்குகளை இழக்கும் போது, மற்ற அனைத்து வகையான வழக்குகளிலும் தோல்வியுற்ற வழக்குரைஞர்களைப் போலவே, அவர்கள் பின்னர் வழக்குத் தொடர புதிய நடவடிக்கைகளை எடுக்க முடியாது. அவர்களின் தோற்கடிக்கப்பட்ட கோரிக்கைகள்.
காக்ஸ் விசையை முன்னிலைப்படுத்தினார், மேலும் ஒரு மாறுபட்ட நீதியின் பத்திகளை சுட்டிக்காட்டினார் பிஞ்ச், மற்ற இரண்டு நீதிபதிகளும் இணைந்தனர்:
[¶53] ஏழு ஆண்டுகளுக்கு முன்பு கூட, இரண்டு தனித்தனி ஆனால் பகுப்பாய்வு தொடர்பான வழக்குகளில் ஒவ்வொன்றும் ஒருமனதாக தீர்ப்பளிக்கப்பட்டன, ஒரு அடமான நடவடிக்கையில் அடமானம் வைத்திருப்பவருக்கு எதிராக வழங்கப்பட்ட தீர்ப்பு அதே நிவாரணம் கோரி அடுத்தடுத்த வழக்குகளைத் தடுக்கிறது என்று நீதிமன்றம் கூறியது. புஷார்ட் v. Bank of Am., NA, 2017 ME 230, ¶¶ 4, 35-36, 175 A.3d 103 ஐப் பார்க்கவும் (முதல் நடவடிக்கையின் தீர்ப்பு ஒரு பகுதியாக, இயல்புநிலையின் குறைபாடுள்ள அறிவிப்பின் அடிப்படையில் அமைந்தது); ஊட்டி Nat'l Mortg. Ass'n v. Deschaine, 2017 ME 190, ¶¶ 7, 37, 170 A.3d 230 (முன் தீர்ப்பு வாதியின் முன் விசாரணை நடைமுறை உத்தரவுக்கு இணங்கத் தவறியதற்காக அனுமதி வழங்கப்பட்டது). இந்த முடிவு குறிப்பிடத்தக்கதாக இல்லை, ஏனெனில் இது ஏற்கனவே நிவாரணம் கோரிய மற்ற உரிமைகோரலைப் போலவே அடமானம் வைப்பவர்களைக் கருதுகிறது, ஆனால் அது தோல்வியுற்றது – ஒரு தரப்பு தனது வழக்கை இறுதித் தீர்ப்பின் மூலம் தோல்வியுற்றால் அல்லது வேறு சில காரணங்களால் தோல்வியுற்றால், அந்தத் தரப்பு தடுக்கப்படுகிறது. மீண்டும் முயற்சி. US Bank, NA v. Tannenbaum, 2015 ME 141, ¶¶ 6, 10, 126 A.3d 734 ஐப் பார்க்கவும். இன்று, நீதிமன்றம் அந்தக் கொள்கையிலிருந்து பின்வாங்குகிறது. அந்த வழக்குகளில் இருந்து வெளிவரும் சட்டம் பழமையானதாகிவிட்டதால் அவ்வாறு செய்வதில்லை. சட்டம் மாறிவிட்டதால் அவ்வாறு செய்வதில்லை. மாறாக, சிறிது காலத்திற்கு முன்பு நாங்கள் முடிவு செய்த வழக்குகளின் முடிவுகளுடன் இப்போது உடன்படாததால் நீதிமன்றம் அவ்வாறு செய்கிறது.
*15 [¶54] என் பார்வையில், புஷார்ட் மற்றும் டெஸ்சைன் நல்லவர்களாகவும், தீர்வு பெற்ற சட்டமாகவும் இருக்கிறார்கள். இன்று நீதிமன்ற விசாரணையின் விளைவுகள் அந்த இரண்டு 2017 வழக்குகளில் பெரும்பாலானவை அல்லது அனைத்தையும் மீறுவதற்கு அப்பாற்பட்டவை; இது நிறுவப்பட்ட முன்கூட்டியே சட்டத்தின் பிற விளைவான பகுதிகளை கேள்விக்குள்ளாக்குகிறது. அதற்கும் அப்பால், இந்தச் சூழ்நிலையில் சட்டத்தின் திசையில் திடீர் மாற்றத்தை ஏற்படுத்த நீதிமன்றத்தின் விருப்பம், இந்த நீதிமன்றம் பொதுவாக நிறுவப்பட்ட முன்னுதாரணத்தை எந்த அளவுக்குப் பின்பற்றத் தயாராக உள்ளது என்ற கேள்வியை நியாயமான முறையில் எழுப்புகிறது.
பாதகமான ஒரு உன்னதமான உறுப்பு பிஞ்ச் புதிதாக நியமிக்கப்பட்ட வங்கி நட்பு நீதியரசர், கேத்தரின் கோனர்ஸ், வங்கிகளுக்குப் பிரதிநிதித்துவம் செய்த ஒரு விரிவான வரலாற்றைக் கொண்டுள்ளார், இதில் பணமதிப்பிழப்பு விவகாரங்கள் உட்பட, அவர் தன்னைத் துறந்திருக்க வேண்டும். இந்த வழக்கு மிகவும் அப்பட்டமானது, நீதித்துறை நடத்தைக்கான குழு அவருக்கு எதிராக ஒழுங்கு நடவடிக்கை எடுக்க பரிந்துரைத்துள்ளது (கீழே உள்ள முதல் உட்பொதிக்கப்பட்ட ஆவணத்தைப் பார்க்கவும்). இரண்டாவது ஆவணத்தில் சாத்தியமான அனுமதி பற்றிய கட்டுரைகள் உள்ளன, இது மைனே உச்ச நீதிமன்ற நீதிபதிக்கு முதல் முறையாகும்.
வங்கிகளுக்கு இந்த இழப்புகளை ஈடுகட்ட வேறு வழிகள் இருப்பதால், ஃபின்ச் முடிவு திறம்பட தண்டனைக்குரியது என்றும் காக்ஸ் சுட்டிக்காட்டினார்:
மைனே உச்ச நீதிமன்றத்தின் நான்கு பெரும்பான்மை நீதிபதிகள் ஃபின்ச் வழக்கில் தங்களின் 4-3 வாக்குகளில் பரிசீலிக்க மறுத்த ஒரு அடிப்படை உண்மை இருப்பதை நான் இங்கே சேர்க்க வேண்டும். கடன் உரிமையாளரின் சட்டப்பூர்வ உரிமைகோரலைக் கொண்ட கடன் உரிமையாளருக்கு, நீதிமன்ற முன்மதிப்பீட்டு வழக்கை இழக்கும் போதெல்லாம், அந்த இழப்பு அந்த கடன் உரிமையாளரின் அடமான சேவையாளர் மற்றும்/அல்லது சேவையாளரால் பணியமர்த்தப்பட்ட ஃபோர்க்ளோசர் மில் வழக்கறிஞரின் அலட்சியத்தால் ஏற்படும். ஏனென்றால், ஒவ்வொரு முறையான முன்னெடுப்பு வழக்கிலும் கடன் உரிமையாளர்களின் வழக்கறிஞருக்கு கடமை உள்ளது, மேலும் கடன் உரிமையாளரின் சான்றுகள் முன்கூட்டியே உரிமைகோரலின் கூறுகளுக்கான அனைத்து ஆதாரத் தேவைகளையும் பூர்த்தி செய்யும் என்பதை உறுதிசெய்யும் திறன் உள்ளது.
ஃபின்ச்சில் உள்ள சிக்கல் ஒரு குறைபாடுள்ள இயல்புநிலை அறிவிப்பு கடிதம். அடமானக் கடன் உரிமையாளருக்கான எந்தவொரு திறமையான வழக்கறிஞரும், வழக்குக்கு முன் மற்றும் விசாரணைக்கு முன், இயல்புநிலை கடிதம் சட்டப்பூர்வ தேவைகளைப் பூர்த்திசெய்கிறதா என்பதைத் தீர்மானிக்கும் திறன் கொண்டவர். ஒரு குறைபாடுள்ள இயல்புநிலை கடிதம் காரணமாக கடன் உரிமையாளர் விசாரணையில் இழக்கும் போது (அவை 50% நேரம் ஃபோர்க்ளோசர் மில் வழக்கறிஞர்களால் எழுதப்பட்டவை) கடன் உரிமையாளர் அலட்சியத்திற்காக ஃபோர்க்ளோசர் மில் வழக்கறிஞர் மீது வழக்குத் தொடரலாம். அவர்களின் வழக்கறிஞர்கள் அலட்சியம் மற்றும் சோம்பேறித்தனமாக இருப்பதால் மட்டுமே, கடன் உரிமையாளர்கள் நீதித்துறை பறிமுதல் வழக்குகளை இழக்கின்றனர். கடன் வாங்குபவர்கள் சொத்துக்குவிப்பு வழக்குகளில் தோல்வியடையும் போது அவர்களுக்கு முழுமையான தீர்வு உள்ளது – அவர்கள் தங்கள் வழக்கறிஞர்கள் மீது வழக்குத் தொடரலாம். முதல் வழக்குகளில் கூட வழக்கறிஞர்களைக் கண்டுபிடிக்கும் அளவுக்குப் போராடும் வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு எதிராக இரண்டாவது வழக்குகளைத் தொடர கடன் உரிமையாளர்களை அனுமதிக்க வேண்டிய அவசியமில்லை.
மைனே நீதிமன்றம் மற்றும் பிற மாநிலங்களில் உள்ள பலர், கடன் உரிமையாளர்கள், அவர்களின் சேவையாளர்கள் மற்றும் அவர்களது ஜப்தி மில் வழக்கறிஞர்களை நீதித்துறையில் நேர்மையாகவும் கவனமாகவும் வைத்திருப்பதன் விலையாக அடமானம் கொள்பவருக்கு எப்போதாவது “இலவச வீடு” இருக்கும் என்ற எண்ணத்தை தாங்க முடியாது. பறிமுதல் செயல்முறை.
ஆனால் இடுகையின் மேல் உள்ள விவாதத்திற்குத் திரும்புவதற்கு, கடன் வாங்கியவர்கள் கடன் வாங்குவதை எதிர்த்துப் போராடி இலவச வீட்டைக் கோரவில்லை. அவர்கள் ஒரு அடமான மாற்றத்தை விரும்பினர். ஆனால் சேவையாளர்கள் அவற்றைக் கொடுக்கவோ அல்லது கொடுப்பதற்காக பணம் பெறவோ அமைக்கப்படவில்லை, எனவே அவர்கள் கடன் வாங்கியவருடன் சண்டையிடுவார்கள்.
2024-10-11 அன்று மைனே SJC க்கு 00 குழு அறிக்கை தாக்கல் செய்யப்பட்டது
00 2024-11-03 நான். மானிட்டர்–நெறிமுறைகள் விசாரணை மைனே உச்ச நீதிமன்றத்தை பெயரிடப்படாத பிரதேசத்தில்-அழுத்தப்பட்டது
00 Finch v US Bank NA, 2024 ME 2 (Westlaw ed.)