காண்டோமினியம், கூட்டுறவு அல்லது வீட்டு உரிமையாளர் சங்கத்தால் நிர்வகிக்கப்படும் வீட்டில் வசிக்கிறீர்களா? அவர்களால் என்ன செய்ய முடியும் மற்றும் செய்ய முடியாது என்பது பற்றி கேள்விகள் உள்ளதா? போகா ரேட்டனை தளமாகக் கொண்ட வழக்கறிஞரும் எழுத்தாளருமான ரியான் பொலியாகோஃப் பதில்களைக் கூறினார்.
கேள்வி: எங்கள் HOA 1998 இல் பதிவுசெய்யப்பட்ட ஒரு திருத்தத்தைக் கொண்டுள்ளது, இது உரிமையாளர்களின் உள்ளீடு இல்லாமல் இயக்குநர்கள் குழுவிற்கு மேலும் திருத்தங்களைச் செய்வதற்கான அதிகாரத்தை வழங்குவதாகக் கூறுகிறது. பிரச்சனை என்னவென்றால், இந்த 1998 திருத்தம் எங்கள் உரிமையாளர்களால் ஒருபோதும் வாக்களிக்கப்படவில்லை, மேலும் பிரகடனத்திற்கு முதலில் இந்த வழியில் திருத்தம் செய்ய உறுப்பினர் ஒப்புதல் தேவைப்படும்.
நீங்கள் திருத்தத்தைப் பார்க்கும்போது, உரிமையாளர்களின் வாக்கெடுப்பு பற்றி எதுவும் குறிப்பிடப்படவில்லை. நமது உடன்படிக்கைகள் புத்துயிர் பெறும் சூழலில் இந்த பிரச்சினை சமீபத்தில் ஒரு நிர்வாக நீதிபதி முன் வந்தது. 1998 இல் உறுப்பினர் வாக்கெடுப்பு நடத்தப்பட்டதாக எங்கள் இயக்குநர்களில் ஒருவர் சாட்சியமளித்தார், நான் வேறுவிதமாக சாட்சியமளித்தேன், ஆனால் நீதிபதி இயக்குனரை நம்பினார் மற்றும் திருத்தம் செல்லுபடியாகும் என்று தீர்ப்பளித்தார்.
இந்த சட்டவிரோத திருத்தத்தை நீக்க வேண்டும். எங்களில் குறைந்தது 20% பேர் குழுவை அகற்றுவதற்கான மனுவில் கையெழுத்திட்டுள்ளோம், ஆனால் எங்கள் வரவிருக்கும் உறுப்பினர் கூட்டத்திற்கான நிகழ்ச்சி நிரலில் கேள்வியைச் சேர்க்க வாரியம் மறுக்கிறது. நாங்கள் இதை எதிர்த்துப் போராட முயற்சித்தோம், ஆனால் சங்கத்தின் வழக்கறிஞர் எப்போதும் எங்களை விஞ்சுகிறார். நாம் என்ன செய்ய முடியும்? கையொப்பமிட்டது, RC
அன்புள்ள ஆர்.சி,
உங்கள் கேள்வி வெவ்வேறு மற்றும் தொடர்பில்லாத இரண்டு சிக்கல்களை எழுப்புகிறது. முதலில் திருத்தத்தை கையாள்வோம்.
வழக்கில், அசல் தகராறின் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் நீங்கள் வழக்குகளைத் தாக்கல் செய்ய வேண்டும் என்று ஒரு வரம்புகள் சட்டம் உள்ளது. ஒரு பிரகடனத்தில் திருத்தங்களைச் சவாலுக்கு உட்படுத்தும் போது அந்தக் காலம் ஐந்து ஆண்டுகள். எனவே, அந்த 1998 திருத்தத்தின் நியாயத்தன்மையை யாராவது சவால் செய்ய விரும்பினால், அவர்கள் 2003 ஆம் ஆண்டிற்குள் அவ்வாறு செய்ய வேண்டியிருக்கும். நீங்கள் இப்போது அந்த காலக்கெடுவை கடந்துவிட்டீர்கள், மேலும் திருத்தத்தின் சட்டபூர்வமான தன்மையை சவால் செய்வது மிகவும் கடினமாக இருக்கும் என்று நான் நினைக்கிறேன். நிர்வாக சட்ட நீதிபதியுடனான உங்கள் அனுபவம், சட்டம் ஏன் வரம்புகள் சட்டங்களை முதன்முதலில் கொண்டுள்ளது என்பதற்கு ஒரு சிறந்த எடுத்துக்காட்டு – இன்று, 25 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, திருத்தம் எவ்வாறு நிறைவேற்றப்பட்டது, அது செல்லுபடியாகுமா என்பதைத் துல்லியமாகக் கண்டறிவது கிட்டத்தட்ட சாத்தியமற்றது. அந்த பாதை ஒரு முட்டுச்சந்தாக இருக்கும் என்று நினைக்கிறேன்.
இருப்பினும், உங்கள் அறிவிப்பு இப்போது வாரியத்தால் மட்டுமே திருத்தப்படலாம் என்று கூறுகிறது. அது நல்லது, ஏனென்றால் திருத்தம் குறித்த உங்கள் நிலைப்பாட்டுடன் உடன்படும் ஒரு பலகையை நீங்கள் பெற முடிந்தால், நீங்கள் அறிவிப்பை இருந்த வழியில் திருப்பி அனுப்பலாம், அதன் பிறகு அதை மீண்டும் திருத்துவதற்கான ஒரே வழி உறுப்பினர் வாக்கு மூலம் மட்டுமே இருக்கும்.
ஒரு குழுவை திரும்பப் பெற இரண்டு முக்கிய வழிகள் உள்ளன – ஒன்று உறுப்பினர்களின் ஒரு சிறிய சதவீதத்தில் (10%) திரும்பப் பெறுவதற்கு வாக்களிக்க ஒரு உறுப்பினர் கூட்டத்தை அழைக்கும்படி குழுவிடம் மனு செய்கிறார்கள்; அல்லது அதற்குப் பதிலாக எழுத்துப்பூர்வ மனுவின் மூலம் போர்டுக்கு திரும்ப அழைப்பதன் மூலம், பெரும்பான்மையான உரிமையாளர்கள் வாரிய உறுப்பினர்களை திரும்ப அழைக்கும் எழுத்துப் படிவங்களை ஒரே நேரத்தில் சமர்ப்பிக்கிறார்கள். நீங்கள் முதல் முறையை முயற்சித்தது போல் தெரிகிறது, நீங்கள் அதைச் சரியாகச் செய்தீர்களா என்று எனக்குத் தெரியவில்லை, உங்கள் கோரிக்கையைப் புறக்கணிப்பது சரியானதா என்று எனக்குத் தெரியவில்லை. ஆனால் ஒரு கூட்டத்தில் உறுப்பினர் வாக்கெடுப்பு மூலம் திரும்ப அழைக்கப்படுவது அரிதாகவே வெற்றிபெறும் என்பதை நான் பொதுவாக உங்களுக்குச் சொல்ல முடியும். ஒரு பலகையை திரும்ப அழைப்பதற்கான மிகவும் நிலையான வழி, முறையாக செயல்படுத்தப்பட்ட எழுத்துப்பூர்வ மனுக்களை சேகரித்து சமர்ப்பிப்பதாகும். திரும்பப் பெறுவதற்கு ஒப்புக்கொள்ள, உங்களுக்கு பெரும்பாலான வீடுகள் தேவைப்படும், மேலும் இந்த நோக்கத்திற்காகப் பயன்படுத்துவதற்கு காண்டோமினியம் பிரிவு வழங்கிய குறிப்பிட்ட படிவம் உள்ளது. உங்கள் இலக்குகளை அடைய இதுவே சிறந்த வழியாகும்.
எவ்வாறாயினும், இந்த பிரச்சினையில் நீங்களும் உங்கள் அயலவர்களில் கணிசமான எண்ணிக்கையும் கோபமாக இருப்பதால், நீங்கள் திரும்பப் பெறுவதற்குத் தேவையான பெரும்பான்மை ஆதரவை நீங்கள் பெற்றுள்ளீர்கள் என்று அர்த்தம் இல்லை என்பதை நான் எச்சரிக்கிறேன். மிகவும் உந்துதல் உள்ள உரிமையாளர்கள் தங்கள் அண்டை வீட்டாரில் பெரும்பாலோர் அவர்களுடன் உடன்பட வேண்டும் என்று கருதும் பல சூழ்நிலைகளை நான் பார்த்திருக்கிறேன், மேலும் அவர்கள் அவ்வாறு செய்யவில்லை.
மற்றொரு சாத்தியமான ஆபத்து என்னவென்றால், உங்கள் திரும்ப அழைக்கும் முயற்சியை செல்லாததாக்கும் தொழில்நுட்ப தவறுகளை செய்வது மிகவும் எளிதானது. தேர்தலுக்கு மிக அருகில் நீங்கள் முயற்சி செய்தாலோ, அல்லது முறையற்ற முறையில் படிவங்களை நிரப்பினாலோ, அல்லது தவறான நபர்கள் படிவங்களில் கையெழுத்திட்டால், அது தோல்வியடையும்.
சங்கத்தின் வழக்கறிஞர் உங்களைத் தொடர்ந்து விஞ்சி விடுகிறார் என்றும், சட்டம் சிக்கலானது என்பதால் இது தொடர்ந்து நடக்கும் என்றும், HOAக்கள் தொடர்பான சட்டத்தில் நிபுணத்துவம் இல்லாத ஒருவரால் முடியும் என்று கருதுவது நியாயமில்லை என்றும் உங்கள் கடிதத்தில் கூறுகிறீர்கள். ஒவ்வொரு நாளும் அந்த பகுதியில் பயிற்சி செய்யும் ஒரு வழக்கறிஞரை விட அதை சிறப்பாக வழிநடத்துங்கள். நீங்களும் உங்களைப் போன்ற எண்ணம் கொண்ட அண்டை வீட்டாரும் ஒரு வழக்கறிஞரை நியமிப்பதற்காக நிதிகளைச் சேகரித்து திரும்ப அழைப்பதில் உங்களுக்கு உதவுமாறு நான் கடுமையாகப் பரிந்துரைக்கிறேன்.
Poliakoff Backer, LLP இன் கூட்டாளியான Ryan Poliakoff, காண்டோமினியம் மற்றும் திட்டமிட்ட மேம்பாட்டுச் சட்டத்தில் போர்டு சான்றளிக்கப்பட்ட நிபுணர். இந்த நெடுவரிசை கேரி பொலியாகோஃப் நினைவாக அர்ப்பணிக்கப்பட்டுள்ளது. Ryan Poliakoff மற்றும் Gary Poliakoff ஆகியோர் “புதிய சுற்றுப்புறங்கள் — Consumer's Guide to Condominium, Co-Op and HOA Living” இன் இணை ஆசிரியர்கள். உங்கள் கேள்விகளை condocolumn@gmail.com க்கு மின்னஞ்சல் செய்யவும். உங்கள் இருப்பிடத்தைச் சேர்க்க மறக்காதீர்கள்.
இந்தக் கட்டுரை முதலில் பாம் பீச் போஸ்டில் தோன்றியது: காண்டோ போர்டை அகற்றுவதற்கான குடியிருப்பாளர்களின் மனு புறக்கணிக்கப்பட்டது. இப்பொழுது என்ன?