பல தசாப்தங்களாக, ஒரு வீட்டை வாங்க அல்லது விற்க உங்களுக்கு உதவ ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முகவர் விரும்பினால், மாதிரி நிலையானது.
எஸ்க்ரோவின் முடிவில், விற்பனையாளர் பொதுவாக 5% முதல் 6% கமிஷன் வரை தங்கள் வருமானத்தைப் பயன்படுத்தினார், பாதி அவர்களின் முகவரின் தரகுக்கும் பாதி வாங்குபவர் முகவரின் தரகுக்கும் செல்கிறது.
இப்போது, அந்த மட்டங்களில் கமிஷன்கள் நடத்தப்பட்டதாக விமர்சகர்கள் வாதிடும் தொழில்துறை விதிகள் மாற்றப்பட உள்ளன.
ஆகஸ்ட் 17 முதல் நடைமுறைக்கு வர உள்ளது, இந்த மாற்றங்கள் நுகர்வோர் பேச்சுவார்த்தைகளை எளிதாக்கும் மற்றும் கமிஷன்கள் மற்றும் வீட்டு விலைகள் மீது கீழ்நோக்கிய அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தும் என்று ஆதரவாளர்கள் நம்புகின்றனர். ஆனால், வீடுகள் பெருமளவில் மக்களுக்கு கட்டுப்படியாகாத நேரத்தில் வாங்குவோர் கூடுதல் முன்செலவுகளால் சிக்கியிருக்கலாம் என்ற கவலையும் உள்ளது.
நிறைய நிச்சயமற்றது.
ஹாலிவுட் ஹில்ஸில் நிபுணத்துவம் பெற்ற காம்பஸ் ரியல் எஸ்டேட் முகவரான டோரி ஹோரோவிட்ஸ் கூறுகையில், “நாங்கள் கொஞ்சம் காட்டுப் பயணத்தில் இருக்கிறோம் என்று நினைக்கிறேன்.
உண்மையில், மாறுவது சிக்கலானது மற்றும் முடிவுகள் தெரியவில்லை.
நேஷனல் அஸ்ஸன் இடையேயான சட்டப்பூர்வ தீர்விலிருந்து உருவாகும் மாற்றங்களின் உள்ளீடுகள் குறித்து முகவர்கள் எண்ணற்ற மணிநேரங்களை தங்கள் தரகுகளுடன் பேசிக்கொண்டிருக்கிறார்கள். ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வீட்டு விற்பனையாளர்கள்.
பழைய முறையின் கீழ், NAR-இணைக்கப்பட்ட பல பட்டியல் சேவைகள் அல்லது MLS இல் வீடுகளை பட்டியலிடும்போது, பட்டியலிடுதல் முகவர்கள் வாங்குபவரின் தரகருக்கு இழப்பீடு வழங்கும் வாய்ப்பை வெளியிட வேண்டும்.
பட்டியலிடுதல் முகவர்கள் இழப்பீட்டுத் துறையில் பூஜ்ஜிய டாலர்களை வழங்க அனுமதிக்கப்பட்டாலும், கமிஷன்கள் எப்போதும் பேச்சுவார்த்தைக்குட்பட்டவை என்று ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்கள் கூறினர், பல நம்பிக்கையற்ற வழக்குகள் சலுகையைக் குறைத்து, கமிஷன் விகிதங்களை செயற்கையாக உயர்த்த வேண்டும் என்று குற்றம் சாட்டின. வழக்குகளின் படி, அதிக கமிஷன் விகிதங்களை வழங்கும் வீடுகளுக்கு வாங்குபவரின் முகவர்கள் தங்கள் வாடிக்கையாளர்களை “வழிப்படுத்தியதால்” இது பெரும்பகுதியாக இருந்தது.
மேலும் படிக்க: ஹவுசிங் டிராக்கர்: SoCal வீட்டு விலைகள் மிக உயர்ந்த அளவில் உள்ளன
உட்டா பல்கலைக்கழகத்தின் நிதிப் பேராசிரியரான ஆண்ட்ரா கென்ட், கடந்த காலங்களில் வீடுகளை விற்கும்போது, அவரது முகவர்கள் கையொப்பமிடுவதற்கு ஒப்படைத்த ஒப்பந்தங்கள் ஏற்கனவே 6% கமிஷனுடன் நிரப்பப்பட்டு, வாங்குபவர் தரகருடன் பிரிக்கப்பட்டதாக நினைவு கூர்ந்தார்.
“நான் ஒருபோதும் கேட்கவில்லை, நீங்கள் இதைப் பற்றி நன்றாக இருக்கிறீர்களா?” கென்ட் கூறினார். “அதுதான் இயல்புநிலை.”
வாங்குபவர்கள் பேரம் பேசுவதற்கு இன்னும் குறைவான சக்தியைக் கொண்டிருந்தனர் – பரிவர்த்தனையின் மறுபக்கத்தால் தங்கள் சொந்தப் பிரதிநிதியின் கட்டணத்தை முன்னறிவித்தல்.
சான் டியாகோ பல்கலைக்கழகத்தின் ரியல் எஸ்டேட் துறையின் எமரிட்டஸ் பேராசிரியரான நார்ம் மில்லரின் ஆராய்ச்சியின்படி, மற்ற நாடுகளில், நுகர்வோர் மிகக் குறைவாகவே செலுத்துகிறார்கள், மொத்த கமிஷன்கள் அமெரிக்காவில் உள்ளதைவிட பாதியாக இருக்கும்.
“ரியல் எஸ்டேட் கமிஷன்கள் உண்மையிலேயே ஆச்சரியமாக இருக்கிறது [in the U.S.] இணைய சகாப்தத்தில் அவர்கள் இருந்ததைப் போலவே உயர்நிலையிலும் தங்கியுள்ளனர்,” என்று கமிஷன் விகிதங்கள் மற்றும் திசைமாற்றி ஆய்வு செய்த USC இன் பேராசிரியரான ஜோர்டன் பாரி கூறினார். “வாங்குபவர்களும் விற்பவர்களும் ஒருவரையொருவர் கண்டுபிடிப்பதை விட இது எளிதானது.”
அடுத்த வாரம் வாருங்கள், விஷயங்கள் மாற ஆரம்பிக்கலாம்.
ஒரு முகவரைப் பெறுவதற்கு முன், வாங்குபவர்கள் பொதுவாக தங்கள் தரகருக்கு எவ்வளவு பணம் வழங்கப்படும் என்பதை விவரிக்கும் ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திட வேண்டும். வாங்குபவருக்கு அந்தத் தொகையை வழங்க விற்பனையாளர்கள் பின்னர் ஒப்புக் கொள்ளலாம், ஆனால் விற்பனையாளர் முகவர்கள் NAR-இணைக்கப்பட்ட MLS இல் வாங்குபவர் தரகருக்கு இழப்பீட்டு சலுகைகளை பட்டியலிட முடியாது.
வாங்குபவர் தங்கள் ஒப்பந்தத்தில் ஒப்புக்கொண்டதை விட, வாங்குபவர் தரகர்கள் பின்னர் அதிக இழப்பீட்டைப் பெற முடியாது.
வாதியின் வழக்கறிஞர்கள் மற்றும் நுகர்வோர் குழுக்கள் உட்பட, மாற்றங்களை ஆதரிப்பவர்கள், விளையாட்டின் விதிகளை ஆரம்பத்தில் அமைக்காமல் இருப்பதன் மூலம், வாங்குபவர்களும் விற்பவர்களும் தங்கள் முகவர்களுக்கு எவ்வாறு பணம் செலுத்துகிறார்கள் என்பதில் அதிக வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் கமிஷன்களை பேச்சுவார்த்தை நடத்த அதிக அதிகாரம் கிடைக்கும் என்று கூறுகிறார்கள்.
ஏஜெண்டுகள் வணிகத்திற்காக அதிகம் போட்டியிட வேண்டிய கட்டாயத்தில் இருப்பதால், இது சிறந்த சேவைக்கு வழிவகுக்கும் என்று அமெரிக்காவின் நுகர்வோர் கூட்டமைப்புடன் மூத்த சக ஊழியர் ஸ்டீபன் ப்ரோபெக் கூறினார்.
ரியல் எஸ்டேட் தொழில் மற்றும் அதற்கு வெளியே உள்ள சிலரிடையே உள்ள ஒரு கவலை என்னவென்றால், இவை அனைத்தும் வாங்குபவர்களை, குறிப்பாக முதல் முறையாக வருபவர்களை எவ்வாறு பாதிக்கிறது என்பதுதான்.
விற்பனையாளர்கள் வாங்குபவர் தரகர் கமிஷன்களை செலுத்த வேண்டாம் என்று முடிவு செய்தால், அது விற்பனையாளர்களின் பணத்தை சேமிக்கும். இருப்பினும், அந்த கட்டணத்தை செலுத்த கூடுதல் பணத்தை கொண்டு வர வாங்குபவர்களை அது கட்டாயப்படுத்தலாம். அவர்களிடம் அது இல்லையென்றால், வாங்குபவர்கள் பிரதிநிதித்துவம் இல்லாமல் செல்லலாம் அல்லது வீட்டை இழக்கலாம்.
லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் பகுதியில் உள்ள திசைகாட்டி முகவரான மார்க் ஸ்க்லோசர் கூறுகையில், “இது வாங்குபவர்களுக்கு கடினமாக இருக்கும், நிச்சயமாக.
மற்றவர்கள் வாங்குபவர்கள் இறுதியில் பயனடைவார்கள் என்று கூறுகிறார்கள். ஏனென்றால், விற்பனையாளர்கள் நீண்ட காலமாக வாங்குபவர் தரகர்களுக்கு தங்கள் வீட்டு விற்பனையிலிருந்து பணம் மூலம் பணம் செலுத்தியுள்ளனர் – அதாவது கட்டணம் விற்பனை விலையில் சுடப்பட்டு, வாங்குபவர் அவர்களின் அடமானத்தின் மூலம் செலுத்தப்பட்டது.
தங்கள் சொந்த ஏஜெண்டின் இழப்பீட்டை நேரடியாகப் பேச்சுவார்த்தை நடத்துவதன் மூலம், வாங்குபவர்கள் குறைந்த விலைக்கு வேலை செய்யும் அல்லது தங்கள் சேவையை இன்றைய விலைக்கு மதிப்புள்ளதாகக் காட்டும் முகவர்களை எளிதாக வேலைக்கு அமர்த்தலாம்.
விற்பனையாளர்கள் கமிஷனில் குறைவாக செலுத்தினால், அவர்கள் குறைந்த விலையில் தங்கள் வீட்டைப் பிரிக்க தயாராக இருக்கலாம். வீட்டு உரிமையாளர்கள் லாபம் ஈட்டுவதற்கு அதிக ஈக்விட்டி தேவையில்லை என்று கருதுவதால் விநியோகம் அதிகரிக்கலாம்.
“நீண்ட காலத்திற்கு, வீட்டு விலைகளில் சில குறைப்பு இருக்கலாம்” என்று டெட் டோசர் கூறினார், அவர் முன்னர் அரசாங்கத்திற்கு சொந்தமான அடமான நிறுவனமான ஜின்னி மேயின் தலைவராக பணியாற்றினார்.
“இது நாடகத்தனமாக இருக்காது,” என்று அவர் கூறினார். “ஆனால் அமெரிக்காவில் சராசரி வீடு $400,000க்கு விற்கப்பட்டால், நீங்கள் $4,000 அல்லது $5,000 குறைவாக ஒரு வீட்டை வாங்கலாம்.”
புதிய வணிக மாதிரிகள் பெருகிய முறையில் உருவாகலாம், முகவர்கள் பரிவர்த்தனையின் ஒரு பகுதியைக் கையாள ஒரு நிலையான கட்டணத்தை வழங்குகிறார்கள் – வீடுகளுக்குச் செல்வது அல்லது ஆவணங்களை மதிப்பாய்வு செய்வது என்று சொல்லுங்கள்.
பல ரியல் எஸ்டேட் முகவர்களும் டைம்ஸிடம் பல விற்பனையாளர்கள் வாங்குபவர் தரகர்களுக்கான கமிஷனில் சில அல்லது அனைத்தையும் செலுத்த ஒப்புக்கொள்வார்கள் என்று கூறினார். ஏனென்றால், கமிஷனுக்கு நிதியளிப்பதன் மூலம் விற்பனையாளர் ஒரு பெரிய லாபத்தை நிகரமாகப் பெற முடியும், ஒரு வாங்குபவர் தனது பாக்கெட்டில் இருந்து தனது முகவருக்கு பணம் செலுத்துவதை விட ஒரு வீட்டிற்கு அதிகமாக வழங்க முடியும்.
வடகிழக்கு LA இல் நிபுணத்துவம் பெற்ற கோல்ட்வெல் பேங்கர் ரியாலிட்டியின் ரியல் எஸ்டேட் முகவரான ட்ரேசி டோ, “நான் விற்பனையாளர்களுடன் பல உரையாடல்களை நடத்தியிருக்கிறேன், அவர்கள் அதற்கு முற்றிலும் திறந்திருக்கிறார்கள்” என்று கூறினார்.
இது நடக்க இரண்டு வழிகள் உள்ளன, முகவர்கள் கூறினார்.
ஒன்று: இன்று விற்பனையாளர்கள் செய்வது போல், அவர்கள் வீட்டின் விற்பனை விலையில் ஒரு குறிப்பிட்ட சதவீதத்தை வாங்குபவர் தரகருக்குச் செலுத்த ஒப்புக்கொள்ளலாம் – வித்தியாசம் என்னவென்றால், அவர்கள் MLS இல் சலுகையை விளம்பரப்படுத்த முடியாது.
இரண்டு: ஒரு விற்பனையாளர் வாங்குபவர் தரகர் கமிஷன் கொடுக்க மாட்டேன் என்று சொன்னால், வாங்குபவர் எப்போது வேண்டுமானாலும் ஒப்பந்தத்தை முடிக்க குறிப்பிட்ட அளவு சலுகைகள் தேவை என்று எழுதலாம்.
எடுத்துக்காட்டாக, விற்பனையாளர் $30,000 திரும்பக் கொடுத்தால், வாங்குபவர் ஒரு வீட்டிற்கு $850,000 வழங்கலாம், அதை வாங்குபவர் தனது முகவர் மற்றும் பிற இறுதிச் செலவுகளைச் செலுத்தப் பயன்படுத்துவார்.
இந்த விருப்பங்கள் இருப்பதை வாங்குபவர்கள் புரிந்துகொள்வது முக்கியம் என்று டோசர் கூறினார், எனவே அவர்கள் தனியாக செல்ல வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை அல்லது விற்பனையாளரின் முகவரால் பிரதிநிதித்துவப்படுத்தப்படுவார்கள், அவர்கள் இறுதியில் தங்கள் விருப்பங்களை மனதில் கொள்ள மாட்டார்கள்.
“இரண்டுக்கும் புறநிலையாக இருப்பது மிகவும் கடினம்,” என்று அவர் கூறினார்.
அமெரிக்காவின் நுகர்வோர் கூட்டமைப்பு, வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்கள் ஒவ்வொருவரும் தங்கள் தரகர்களுக்கு விற்பனை விலையில் 2% அல்லது அதற்கும் குறைவான கமிஷன்களை பேச்சுவார்த்தை நடத்துவதற்கு ஒரு இலக்கை நிர்ணயம் செய்ய பரிந்துரைக்கிறது மற்றும் அனைத்து ஒப்பந்த முகவர்களும் கையொப்பமிடுமாறு கேட்கும் அனைத்து ஒப்பந்தங்களையும் கவனமாக மதிப்பாய்வு செய்கிறது, குறிப்பாக ஏற்கனவே நிரப்பப்பட்ட உருப்படிகளுடன் ஆவணங்கள்.
ஞாயிற்றுக்கிழமை பிற்பகல், எமிட் ஹேய்ஸ் ஜெபர்சன் பூங்காவில் உள்ள ஒரு வெற்று வீட்டில் வாங்குபவர்களுக்காக காத்திருந்தார். அதிக வட்டி விகிதங்கள் சந்தையை குறைத்துவிட்டதாகவும், இப்போது வீடு தேடும் சிலருக்கு கூடுதல் கவலைகள் இருப்பதாகவும் பட்டியல் முகவர் கூறினார்.
“சில வாங்குபவர்கள் நேற்று வந்தனர், அவர்கள் 'எங்கள் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்திற்கு இப்போது கமிஷன் கொடுக்க வேண்டுமா?' என்று கேட்டார்கள்,” ஹேய்ஸ் கூறினார்.
சான் டியாகோ பல்கலைக்கழகத்தைச் சேர்ந்த மில்லர், கமிஷன் விகிதங்களில் உடனடி மாற்றத்தை எதிர்பார்க்கவில்லை என்று கூறினார், ஏனெனில் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் தற்போதைய நிலையைத் தக்கவைக்கத் தயாராகி வருவதாகத் தெரிகிறது.
“டிவி, சமூக ஊடகங்கள், பத்திரிக்கைகள், செய்தித்தாள்கள் போன்றவற்றில் – விலையில் போட்டியிடப் போவதாக யாரும் விளம்பரம் செய்வதை நான் பார்த்ததில்லை” என்று மில்லர் கூறினார்.
தொழில்துறையில் தற்போதைய இழப்பீட்டு நிலைகளை எவ்வாறு பராமரிப்பது என்பது குறித்து சில முகவர்கள் ஆலோசனை வழங்குகின்றனர்.
26,000 க்கும் மேற்பட்ட பார்வைகளைக் கொண்ட ஒரு ஆன்லைன் வீடியோவில், பால்டிமோர் ரியல் எஸ்டேட் முகவர் ஆண்ட்ரூ உண்டெம் பிரபலமான YouTube ரியல் எஸ்டேட் ஆளுமை ஜிம்மி பர்கெஸிடம், வாங்குபவர் முகவர்கள் சாத்தியமான வாடிக்கையாளர்களுக்கு கடன் விருப்பங்களை ஆய்வு செய்தல், சலுகைகளை வழங்குதல் போன்ற அனைத்து நடவடிக்கைகளையும் தெரிவிக்க வேண்டும் என்று கூறினார். ஒரு சிக்கலான எஸ்க்ரோ செயல்முறையை வழிநடத்துகிறது.
“வாங்குபவர் ஏஜென்சியின் மதிப்பு முன்மொழிவை நீங்கள் கட்டாயமாக வெளிப்படுத்த வேண்டும், அங்கு அவர்கள் உங்களுக்கு 2.5%, 3%, 3%க்கு மேல் செலுத்த ஒப்புக்கொள்ளப் போகிறார்கள்,” என்று பெர்க்ஷயர் உடனான SURE குழுமத்தின் நிர்வாகப் பங்காளியான Undem கூறினார். ஹாத்வே ஹோம் சர்வீஸ் ஹோம்சேல் ரியாலிட்டி.
பின்னர், பர்கெஸ் உண்டெமிடம் அவர் எப்படி முகவர்களுக்கு கற்பிக்கிறார் என்று கேட்ட பிறகு, உண்டெம் கமிஷன் விகிதங்களில் வருங்கால வாடிக்கையாளருடன் ஒரு கற்பனையான உரையாடலின் உதாரணத்தை தருகிறார்.
“'உங்களுக்குத் தெரியும், நாங்கள் 2.5% க்கு கீழ் செல்ல முடியாது' பின்னர் நான் அதை விட்டுவிடுகிறேன், நீங்கள் பேசுவதை நிறுத்துங்கள்,” என்று அவர் கூறினார்.
“இதை விரும்பு!” ஒரு விமர்சகர் எழுதினார். “ஒவ்வொரு ரியல் எஸ்டேட்டருக்கும் இப்போது இது தேவை!!”
ஒரு நேர்காணலில், உண்டெம், முகவர்கள் தங்களின் மதிப்பு என்னவென்பதைக் கூற முடியும் என்றும், அவர் தனது தனிப்பட்ட விருப்பத்திற்கு 2.5% தளத்தை அமைத்ததும், அதை மற்றவர்களுக்குப் பரிந்துரைக்கவில்லை என்றும் கூறினார். .
உண்டெம் 2.5% தனக்கு கடினமான தளம் அல்ல என்றும், வாங்குபவருக்கு குறைவான சேவைகள் தேவைப்பட்டாலும், சூழ்நிலைகளைப் பொறுத்து அவர் கீழே செல்லத் தயாராக இருக்கலாம் என்றும் கூறினார்.
ஏன் 2.5% என்று கேட்டதற்கு, Undem பதிலளித்தார்:
அதுதான் கடந்த 150 ஆண்டுகளாகப் பழகி வருகிறோம் என்றார் அவர். “நான் முன்னுதாரணத்தைத் தக்கவைக்க முயற்சிக்கிறேன்.”
உட்டா பேராசிரியர் கென்ட், புதிய விதிகளிலிருந்தே உண்மையான மாற்றம் வராது என்றார். மாறாக, மாற்றங்களைச் சுற்றியுள்ள விளம்பரம் அமெரிக்கர்கள் உண்மையில் பேச்சுவார்த்தை நடத்த முடியும் என்பதை உணர்ந்தால் நுகர்வோர் செலவுகள் குறையும் என்று அவர் வாதிட்டார்.
“நீங்கள் கவனமாக கவனம் செலுத்தவில்லை என்றால், நீங்கள் முன்பு இருந்த அதே ஒப்பந்தத்துடன் முடிவடையும்” என்று கென்ட் கூறினார்.
வாரத்தில் ஆறு நாட்கள் உங்கள் இன்பாக்ஸில் LA டைம்ஸ் மற்றும் அதற்கு அப்பால் இருந்து வரும் செய்திகள், அம்சங்கள் மற்றும் பரிந்துரைகளுக்கு Essential California இல் பதிவு செய்யவும்.
இந்த கதை முதலில் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் டைம்ஸில் வெளிவந்தது.