நியூயார்க் நகரத்தில் ஒரு மில்லியன் காரணங்கள் வாடகை அதிகமாக உள்ளது

வாடகை விதிமுறைகள் வீட்டு வசதிகளை குறைத்து சந்தை விலையை புதிய உயரத்திற்கு தள்ளும்

கடுமையான வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டங்களுக்கு விடையிறுக்கும் வகையில், நகரின் நில உரிமையாளர்கள் 200,000 சொத்துக்களை காலியாக வைத்திருந்தனர், தங்கள் சமூக வட்டத்திற்குள் மட்டும் வாடகைக்கு விடுவதன் மூலம் ஒரு கருப்புச் சந்தையை உருவாக்கினர் அல்லது அவர்கள் தங்கள் அலகுகளை குறுகிய கால வாடகைகளாக மாற்றினர். இதன் விளைவாக வாடகை உயர்ந்தது.

தெரிந்ததா? இந்த விவரிப்பு நியூயார்க் நகரத்தைப் பற்றியது அல்ல, ஆனால் புவெனஸ் அயர்ஸைப் பற்றியது என்பதை அறிந்து நீங்கள் ஆச்சரியப்படுவீர்கள்.

சமீபத்தில், அர்ஜென்டினாவின் ஜனாதிபதி ஜேவியர் மிலே தனது பொருளாதார சீர்திருத்தங்களின் ஒரு பகுதியாக தேசிய வாடகை சட்டத்தை ரத்து செய்தார், இது வால் ஸ்ட்ரீட் ஜர்னலில் சிறப்பிக்கப்பட்டுள்ளபடி, பெரும்பாலான அரசாங்க விலைக் கட்டுப்பாடுகளை நீக்கியது.

சந்தை பதில்?

– பியூனஸ் அயர்ஸில் வாடகை வழங்கல் 170%க்கும் அதிகமாக உயர்ந்துள்ளது

– வாடகை விலைகள் (பணவீக்கத்திற்கு ஏற்ப) ஒரு வருடத்தில் 40% குறைந்துள்ளது

வாடகை கட்டுப்பாடு என்பது ஒரு பேண்ட் எய்ட், ஒரு ஃபிக்ஸ் அல்ல

புவெனஸ் அயர்ஸைப் போலவே, நியூயார்க் நகரமும் பல தசாப்தங்களாக தனியாருக்குச் சொந்தமான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மீது விலைக் கட்டுப்பாடுகளை விதித்துள்ளது, நகரின் கிட்டத்தட்ட 1 மில்லியன் வாடகை ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட அலகுகளில் சந்தையை விட மிகக் குறைவான வாடகையை கட்டுப்படுத்துகிறது. நகரத்தின் 1.1 மில்லியன் சந்தை விலை அலகுகளுக்கு, சந்தையில் நுழையும் புதியவர்கள், இளைஞர்கள் மற்றும் பிறருக்கு இடையே கடுமையான போட்டி உள்ளது, இது இந்த வரையறுக்கப்பட்ட விநியோகத்திற்கான வாடகையை அதிகரிக்கிறது. 2023 ஆம் ஆண்டில் நிலையான வாடகை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான காலியிட விகிதம் 0.98% ஆகவும், சந்தை விலை வாடகைக்கு 1.84% ஆகவும் இருந்தது, 2023 NYC வீட்டுவசதி மற்றும் காலியிடங்கள் கணக்கெடுப்பு காட்டுகிறது.

முந்தைய ஃபோர்ப்ஸ் கட்டுரையில் நான் ஆராய்ந்தது போல், 2019 இன் வீட்டு நிலைத்தன்மை மற்றும் குத்தகைதாரர் பாதுகாப்புச் சட்டம் (HSTPA) வாடகைச் சந்தையை மேலும் சிதைத்து, வாடகை நிலைப்படுத்தப்பட்ட யூனிட்களை காலியிடத்தில் புதுப்பிப்பதற்கான ஊக்கத்தொகையை நீக்கியது, இதன் விளைவாக உரிமையாளர்கள் 43,000 குடியிருப்புகளை காலியாக விட்டுச் சென்றுள்ளனர். . HSTPA ஆனது வருமானச் சரிபார்ப்பையும் நீக்கியது, காலியிடத்தில் அல்லது வாடகைதாரரின் வருமானம் முந்தைய இரண்டு ஆண்டுகளில் $200,000 அல்லது அதற்கும் அதிகமாக இருக்கும்போது சட்டப்பூர்வ உயர் வாடகை வரம்பை மீறும் யூனிட்களை ஒழுங்குபடுத்தும் உரிமையாளரின் திறனைத் தடைசெய்தது.

எச்எஸ்டிபிஏ அறிமுகப்படுத்திய சில புதிய விதிமுறைகளை மாற்றியமைப்பதன் மூலம், நில உரிமையாளர்கள் காலியான அலகுகளை புதுப்பிக்க ஊக்குவிக்கப்படுவார்கள், இது தற்போதுள்ள ஆயிரக்கணக்கான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை சந்தைக்கு திருப்பியளிப்பதன் மூலம் விநியோகத்தை அதிகரிக்கும். வருமானத் தேவைகள், மலிவு விலையில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் தேவைப்படும் குடும்பங்கள் அவற்றைப் பெறுவதை உறுதி செய்யும், யூனிட்களை மலிவு விலையில் வீடுகளாக மாற்றுவது போல், குறைந்த வருமானம் உள்ள குத்தகைதாரர்கள் அரசாங்கத்தால் மானியத்துடன் வாடகை வவுச்சர்களைப் பெறுவதற்கு இது உதவும்.

நியூயார்க் நகரம்: வரையறுக்கப்பட்ட சப்ளை வாடகையை உயர்த்துகிறது

ப்யூனஸ் அயர்ஸ் உதாரணம், வீட்டுவசதி குறைவாக உள்ள ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஏராளமான வீடுகள் வெள்ளத்தில் மூழ்கும் போது வாடகைகள் குறையும் என்பதை விளக்குகிறது.

2020-2021 க்கு இடையில் 305,465 குடியிருப்பாளர்கள் நியூயார்க் நகரத்தைக் கைவிட்டபோது, ​​கோவிட் காலத்தில் இந்த பொருளாதாரச் சட்டத்தை வீட்டிற்கு நெருக்கமாகப் பார்த்தோம், இதன் விளைவாக மன்ஹாட்டனில் உள்ள இலவச சந்தை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான சராசரி வாடகை 16.6% குறைந்து $3,000 ஆகவும், சரக்குகள் 170.44% அதிகரித்து 170.44% ஆகவும் உயர்ந்தன. ஜனவரி 2021 எலிமன் அறிக்கையின்படி. இவை தீவிரமான சூழ்நிலைகள், கேள்விக்கு இடமில்லை, இருப்பினும், தேவை வீழ்ச்சியின் விளைவு வாடகைக் குறைவுடன் நேரடியாக தொடர்புடையது.

நகரம் மீண்டும் திறக்கப்பட்டு, மக்கள் திரும்பி வரத் தொடங்கியபோது, ​​புதிய வீட்டுவசதி மேம்பாட்டு சட்டமியற்றுபவர்களை ஊக்குவிப்பதற்குப் பதிலாக, 421a வரிக் குறைப்பு 2022 இல் காலாவதியாகி, இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு வாரிசுக்கு ஒப்புதல் அளிக்கவில்லை. இதன் விளைவாக, நியூயார்க் நகர வாடகை வழிகாட்டுதல் வாரியத்தால் தொகுக்கப்பட்ட வீட்டுத் தரவுகளின்படி, புதிய அனுமதிகள் ஆண்டுக்கு ஆண்டு 76% குறைந்து 2023 இல் 16,348 யூனிட்டுகளாகக் குறைந்துள்ளன.

இந்த ஆண்டு அக்டோபர் வரை வேகமாக முன்னேறி வருவதால், வரையறுக்கப்பட்ட வீட்டுவசதி நியூயார்க் நகரத்தின் வாடகையை ஆண்டுக்கு ஆண்டுக்கு 5.3% அதிகரித்துள்ளது, இது நாட்டின் மிக உயர்ந்த உயர்வாகும் என்று யார்டி மேட்ரிக்ஸ் மல்டிஃபாமிலி நேஷனல் ரிப்போர்ட்-அக்டோபர் 2024 கூறுகிறது. சராசரி அக்டோபர் மன்ஹாட்டனில் வாடகை $4,295 ஆக உயர்ந்தது, அக்டோபர் 2024 எலிமன் அறிக்கை காட்டுகிறது.

சன்பெல்ட்: ஒழுங்குபடுத்தப்படாத சந்தையில் அதிகப்படியான விநியோகம்

இதற்கு நேர்மாறாக, கட்டுப்பாடற்ற சன்பெல்ட்டின் வாடகை வளர்ச்சி புதிய வீடுகள் கட்டப்படுவதால் சில முக்கிய பகுதிகளில் குறைந்துள்ளது அல்லது குறைந்துள்ளது.

Metro Austin-Round Rock-Georgetown இன் மக்கள்தொகை 6% அல்லது 2020 மற்றும் 2022 க்கு இடையில் 137,725 குடியிருப்பாளர்களால் அதிகரித்தாலும், ஆஸ்டின் வாடகையில் மிகப்பெரிய சரிவைச் சந்தித்துள்ளது.

இந்த ஆண்டு, 24,500 சந்தை விலை மற்றும் 3,700 மலிவு அலகுகள் ஆஸ்டினில் வழங்கப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது, இது அக்டோபர் மாதத்தில் வாடகை ஆண்டுக்கு ஆண்டு 5.5% குறைந்துள்ளது, இது நாட்டின் மிகப்பெரிய சரிவு என்று யார்டி மேட்ரிக்ஸ் அறிக்கை காட்டுகிறது. அதேபோல ஃபீனிக்ஸில், 22,000 சந்தை விலையும், 2,100 மலிவு விலை யூனிட்களும் ஆண்டுக்கு ஆண்டுக்கு 2.4% குறைந்துள்ள நகரத்தில் எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

வாடகை ஒழுங்குமுறை இன்னும் அதன் சியர்லீடர்களைக் கொண்டுள்ளது

அர்ஜென்டினா மற்றும் நியூயார்க் நகரங்களில் வீட்டுவசதி வழங்குவதில் வாடகை ஒழுங்குமுறையின் எதிர்மறையான தாக்கம் இருந்தபோதிலும், கருத்து இன்னும் அதன் சீடர்களைக் கொண்டுள்ளது.

நேஷனல் மல்டிஃபாமிலி ஹவுசிங் கவுன்சில் (NMHC) படி, இந்த ஆண்டு 24 மாநிலங்களில் வாடகை விதிமுறைகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டன, மேலும் அவை ஏற்கனவே ஒரேகான் மற்றும் கலிபோர்னியாவில் நடைமுறையில் உள்ளன. இருப்பினும், நவம்பரில் கலிபோர்னியா வாக்காளர்கள், மாநிலத்தில் வாடகைக் கட்டுப்பாட்டை விரிவுபடுத்தும் முன்மொழிவு 33 ஐ நிராகரித்தனர். கடந்த கோடையில், ஜனாதிபதி பிடன் 50 அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட அலகுகளைக் கொண்ட உரிமையாளர்களுக்கு 5% வாடகை அதிகரிப்பு அல்லது “கூட்டாட்சி வரிச் சலுகைகளை இழக்கும் அபாயம்” என்ற சட்டத்தை முன்வைத்தார், இது டிரம்ப் நிர்வாகத்தில் மறைந்துவிடும்.

NMHC இன் தலைவர் ஷரோன் வில்சன் ஜெனோ, சமீபத்திய செய்திமடலில் குறிப்பிட்டது போல், “நியூயார்க் நகரம் மற்றும் சான் பிரான்சிஸ்கோ ஆகிய இரண்டு சந்தைகளும் நீண்ட காலமாக நடைமுறைப்படுத்தப்பட்ட அமெரிக்காவில் இரண்டு சந்தைகள் பல தசாப்தங்களாக மிகவும் விலையுயர்ந்தவை என்பதை வரலாறு நமக்குக் கற்பிக்கிறது. நாட்டில் கட்டுப்படுத்தப்பட்ட வாடகை வீட்டுச் சந்தைகள். நீண்ட காலமாக, வீட்டுவசதி வழங்குவதைக் கட்டுப்படுத்துவது மற்றும் வாடகைக்கு வருபவர்களின் தேர்வைக் கட்டுப்படுத்துவது, குறிப்பாக வீட்டுவசதி பெறுவதற்கு மிகவும் சிரமப்படுபவர்களுக்கு, அதிக கட்டுப்பாடுகள் நிரூபிக்கப்பட்டுள்ளன.

இறுதி எண்ணங்கள்

கடுமையான வாடகை-கட்டுப்பாட்டுச் சட்டங்களை நீக்குவது வீட்டு விநியோகத்தில் பெரும் தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது மற்றும் அதன் விளைவாக, வாடகை விலைகளைக் குறைக்கிறது என்பதை பியூனஸ் அயர்ஸின் அனுபவம் நிரூபிக்கிறது. கொள்கை வகுப்பாளர்கள் நியூயார்க் நகரத்தின் 1 மில்லியன் வாடகை-நிலைப்படுத்தப்பட்ட அலகுகளை கவனமாக ஆய்வு செய்ய வேண்டும். காலியாக உள்ள அலகுகளை புதுப்பித்தல், அவற்றை சந்தை வாடகைக்கு மாற்றுதல் மற்றும் உயர் மட்டத்தில் அவற்றை மீண்டும் நிலைப்படுத்துதல் ஆகியவற்றின் கலவையாகும்; வருமானத் தேவைகளை மீண்டும் செயல்படுத்துதல்; மற்றும் மலிவு விலை வீடுகளாக மாற்றங்களை ஊக்குவித்தல், வருமானத்தின் அடிப்படையில் வகைப்படுத்தப்பட்ட பொருத்தமான குத்தகைதாரர் மக்களுக்கு வழங்கப்படும் அலகுகளின் தேவையான ஊக்கத்தை நகரத்திற்கு வழங்க முடியும்.